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南北城市化的发展，也推动了人口迁徙。

过去10年时间，位于东北地区的人口出现较大程度的净流出，其中位于黑龙江省就超过了600万人。

齐齐哈尔也可以说是整个东北地区最北部的城市之一，而对于现在齐齐哈尔的常住人口大约是406万人。

如果把时间提前到20年前，也就是在2000年左右，那时候齐齐哈尔的常住人口还有541万人。

如果把时间提前到10年前，也就是在2010年的时候，那时候齐齐哈尔的常住人口大约为536万人。

我们从齐齐哈尔这20年，常住人口的变化可以看出近10年人口流出尤为明显。

超过130万的人口，从齐齐哈尔地区前往了其他的城市有的去了东北的哈尔滨、沈阳、大连，也有的去了更远的南方。

大量的人口流出这座城市，自然对于楼市的发展会产生一定的影响。

毕竟楼市最大的基石莫过于人口总量，而对于楼市最大的需求者就是城市的年轻人。

尽管齐齐哈尔这座城市出现了巨量的人口流出，但现在齐齐哈尔地区的常住人口仍然在黑龙江省处于第2位，仅次于哈尔滨，目前齐齐哈尔的人口总量在全国处于第126位。

相对来说，这座城市楼市仍然存在一定的支撑，只是相比于以前的确要“弱”很多。

另外从人口年龄结构的角度看，齐齐哈尔14周岁以下的常住人口约为10.48%。15 ~ 59周岁的常住人口约为65.39%，而60周岁以上的常住人口约为24.13%。

从齐齐哈尔的人口年龄结构可以看出，齐齐哈尔目前是一座偏老龄化的城市，对于这座城市楼市而言，或许未来的老龄化是制约这座城市楼市发展的主要问题。

整个齐齐哈尔地区管辖面积大约4.42万平方公里，而齐齐哈尔共管辖有16个区县。

从齐齐哈尔的管辖面积可以看到这是一座超大的城市，而这座城市在黑龙江省定位也很高，是黑龙江省重要的区域中心城市。

而对于现在的齐齐哈尔地区，平均房价约为0.49万，在全国316座城市当中处于第266位。

与齐齐哈尔房价在100元左右的城市，主要有广东云浮市、黑龙江牡丹江、广西玉林、河南三门峡、吉林四平、湖北荆州、湖南邵阳、辽宁鞍山等地。

齐齐哈尔与这些城市比较或许存在一定的劣势，当然也存在很大的优势。

齐齐哈尔最大的劣势莫过于地处东北地区，相对来说，现在的年轻人更喜欢暖和又现代的南方。

而齐齐哈尔最大的优势莫过于齐齐哈尔是一座地域辽阔的城市，城市范围内风景宜人，对于这个区域生态环境在全国基本处于前列。

随着南北城市化的发展，对于人口迁徙或许是城市发展的必然，而对于东北地区的城市而言，错位发展，大力提升生态环境，促进旅游实现城市的蝶变。

如果要论城市的经济发展，那么对于东北的城市除开四大核心城市外，其他的城市综合实力与南方差距是比较大的。

以2020年为例，整个齐齐哈尔地区共完成经济总量1,200亿，而齐齐哈尔三次产业结构比重大约为31.7:22.4:45.9。

从齐齐哈尔的三次产业结构比重可以看出，这是一座第一产业非常发达，第二产业相对来说比较薄弱，第三产业占有一定优势的城市。

而对于这样的城市最适合发展的是生态旅游业，随着未来城市化的发展，有的城市会专注工业领域的发展，而有的城市会专注服务业的发展，当然也有的城市重点发展生态，重点发展农林畜牧业。

齐齐哈尔的第一产业是非常发达的，2020年齐齐哈尔第一产业当中的农林牧渔业总产值超过了752亿。对于齐齐哈尔第一产业能够取得这样的成绩，或许超过了全国多数的城市。

东北地区本身就是我国的粮仓重地位于这个区域，非常适合开展农业机械化发展。

以2020年为例，齐齐哈尔全年共生产粮食超过236亿斤，另外这个区域的大牲畜存栏超过106万头，肥猪出栏超过334万头，牛出栏超过67万头，羊出栏超过266万头。

这些年齐齐哈尔大力推进农产品绿色产业化，现在整个齐齐哈尔地区拥有绿色食品原料基地面积超过1,156万亩，而认证的绿色食品数量超过442个，有机食品数量达到119个农产品地理标志超过11个。

齐齐哈尔的工业实际上也是结合齐齐哈尔的农林畜牧业开展，以2020年为例，齐齐哈尔共完成大米生产超过72.9万吨，完成小麦粉生产超过4.2万吨，完成成品糖20.4万吨，完成乳制品61.7万吨。另外齐齐哈尔还生产白酒1.1万千升，生产冷冻蔬菜2.4万吨。

从齐齐哈尔生产的工业产品可以看出，农业、工业交错发展是未来齐齐哈尔重要的发展趋势。

当然位于这边区域也具备一定的传统工业产品的生产，比如2020年齐齐哈尔共生产陶瓷砖83.9万平方米，生产人造板13.1万立方米，生产纸制品2.7万吨，生产水泥288万吨。

2020年齐齐哈尔共生产生铁164万吨，共生产粗钢214万吨，共生产钢材180万吨，共生产数控金属切削机床358台，共生产铁路货车9085辆。

对于这座城市工业的发展也是相当不错的，虽然与南方城市有很大的差距，产业相对来说较为传统，但齐齐哈尔所生产的工业产品更接近我们的日常生活。

随着城市化的发展，绿色资源是人人向往的资源，而对于齐齐哈尔本身拥有的生态环境所生产出来的一些绿色食品会惠及千家万户。

拥有406万的常住人口，自然也会推动这座城市的城市化。

以2020年为例，齐齐哈尔共完成房地产开发投资超过48亿，另外新房成交面积达到123万平米，住宅类新房成交额超过62亿，住宅类平均新房成交单价每平米超过5421元。

齐齐哈尔作为东北地区重要的区域中心城市之一，位于齐齐哈尔城区的医疗设施和基础教育相比于普通的县级城市的确要好很多。

现在整个齐齐哈尔共拥有普通高校在校生6.7万人，普通高中在校生6.9万人，普通初中在校生10.6万人，小学在校生16.9万人。

整个齐齐哈尔地区，现在共拥有各类卫生机构2735个，其中医院卫生院超过268家，而从事医疗卫生的工作人员达到了3.1万人。

正是由于齐齐哈尔这些优质的资源主要集中在齐齐哈尔城区，所以推动了齐齐哈尔地区楼市房价的差异化，位于城区的价格要高于周边的县级城市。

就房价而言，现在齐齐哈尔地区房价最贵的是齐齐哈尔的中心城区建华区，而对于现在建华区的平均房价约为0.62万。

我们从齐齐哈尔中心城区的房价可以看出这个区域的房价其实是不高的，当然建华区的相关配套要比周边的一些区域要好的太多。

但整个建华区的常住人口大约只有33万人，而过去10年时间，这个区域人口出现了4万人的净流入。

侧面反映到，虽然东北很多城市出现一定程度的人口流出，但对于东北的地级中心城区来说，人口仍然出现一定的净流入。

另外整个建华区的管辖面积大约853平方公里，相对来说这个区域的管辖面积并不大，而随着城镇化的建设，这个区域未来的土地价值也会逐年攀升。

在齐齐哈尔地区房价处于第2位与第3位的主要是龙沙区和泰来县，现在龙沙区的平均房价约为0.52万，泰来县的平均房价约为0.51万。

这两个区域的房价与齐齐哈尔建华区的差距大概在1000元左右，看得出来尽管房价不高，但是各区域房价的差异化还是非常明显的。

龙沙区是齐齐哈尔的中心城区之一，这个区域的常住人口大约是35万人，而这个区域的管辖面积大约只有188平方公里。

对于泰来县人口也是比较少的地方，目前这个区域的常住人口大约只有24万人，而过去10年时间，这个区域的人口流出超过了5万。

齐齐哈尔城区还有铁峰区与富拉尔基区，而现在铁峰区的平均房价约为0.45万，富拉尔基区的平均房价约为0.32万。

齐齐哈尔各区域的房价较低，主要是各个区域相对来说人口都不是很多。

在齐齐哈尔地区人口较多的县级城市，主要有讷河市、龙江县、依安县、甘南县、拜泉县等。

其中讷河市的常住人口超过了43万人，龙江县的常住人口超过41万人，依安县的常住人口超过35万人，甘南县的常住人口超过了28万人，拜泉县的城市人口超过28万人。

现在拜泉县的平均房价约为0.41万，龙江县的平均房价约为0.42万，甘南县的平均房价约为0.42万，讷河市的平均房价约为0.48万，依安县的平均房价约为0.43万。

我们从这些城市的房价分布可以看出，这些城市的房价仍然存在一定的支撑。与鹤岗房价相比，那么这些城市的房价是处于比较高位的房价。

尽管齐齐哈尔地区人口出现较大幅度的流出，但位于这个区域，或许未来楼市仍然存在很大的支撑。

随着城市化的发展，大力推进齐齐哈尔市区建设，相信未来齐齐哈尔城区楼市，房价会随着整个城市综合实力的提升，也会逐渐攀升。

而对于齐齐哈尔一些远郊县域城市来说，或许未来楼市的潜力远不及齐齐哈尔中心城区。

短期的角度看，现在齐齐哈尔各区域楼市房价或许已经到了跌无可跌的地步，而对于这些区域的刚需群体来说，也需要居住更好品质的小区。那么从各项成本的角度来看，齐齐哈尔楼市房价下跌的空间非常有限。

长期的角度看，随着齐齐哈尔大力推进城市生态化建设，加速城市旅游开发，相信未来的齐齐哈尔会成为著名的东北后花园城市。

而对于这个区域未来楼市也存在一定的潜力，毕竟绿水青山更是金山银山，相信齐齐哈尔的明天会更好。

个人观点，仅供参考。