摘要：南北城市化的发展，也推动了人口迁徙。过去10年时间，对于东北地区的城市楼市而言或许“很受伤”，毕竟过去10年时间从东北地区流向南方区域城市的人口达到了1,000万以上。牡丹江市是黑龙江省一座普通的地级城市，而这个城市在黑龙江省可谓是地域辽阔...
南北城市化的发展，也推动了人口迁徙。
过去10年时间，对于东北地区的城市楼市而言或许“很受伤”，毕竟过去10年时间从东北地区流向南方区域城市的人口达到了1,000万以上。
牡丹江市是黑龙江省一座普通的地级城市，而这个城市在黑龙江省可谓是地域辽阔。
牡丹江市的管辖面积大约是3.88万平方公里，而牡丹江市的人口达到了229万人，牡丹江人口总量在黑龙江省排在第5位，在全国处于第233位。
随着城市化的发展，南北人口出现了迁徙，对于牡丹江这座城市来说，人口也出现一定程度的流出。
在2000年左右，牡丹江地区的常住人口大约是268万人。
而在2010年左右，牡丹江地区的常住人口大约是279万人。
我们从牡丹江地区这20年的常住人口变化，可以看出城市化的发展，也的确让这个地区呈现一定人口的净流出。
当然对于牡丹江地区来说，绝大多数人口流出的，在牡丹江的县域城市及乡镇，对于牡丹江中心城区仍然呈现一定程度的人口净流入。
现在牡丹江地区60周岁以上的常住人口大约是25.25%，这也反映到牡丹江未来楼市或许面临的问题，是城市老龄化的问题。
对于一座城市楼市而言，人口总量是城市楼市最大的基石，而城市的年轻人更是城市楼市最大的需求者。
抑郁辽阔的牡丹江共有10个区县，其中包括爱民区、西安区、东安区、阳明区等4座主城区。
而这四大主城区的人口总量也接近了百万，现在爱民区的常住人口大约是27.5万人，西安区常住人口24.2万人，东安区常住人口22.1万人，阳明区常住人口19.1万人。
从牡丹江市四大主城区的人口分布，可以看到这个区域的总人口超过了92.9万人。从牡丹江市区的人口总量也可以反映到，牡丹江具备百万一座大城市的格局。
随着城市化的发展，的确让很多北方的年轻人选择到更暖和的南方工作，当然对于北方的区域中心城市，也会迎来城市人口的高度聚集。
牡丹江市区作为黑龙江省重要的区域中心城市，未来的发展相比于普通的县级城市来说，的确要好很多。
对于东北的城市而言，如果比较经济，或许与南方的城市有很大的差距，但东北的城市相对来说自然环境优美，而这个区域更是全国重要的粮仓重地。
随着城市化的发展，很多城市将面临转型，有的城市重点发展工业，有的城市重点发展生态旅游业，而有的城市重点发展服务业。
对于牡丹江这样的城市，地处牡丹江流域是牡丹江流域重要的中心城市，自然风光优美以及地域辽阔，给予了这座城市更多的丰富的旅游资源。
随着未来城市化的发展，牡丹江市大力推进生态环境建设，也会促进这个城市成为黑龙江省重要的后花园城市。
为了更好的了解牡丹江目前的经济发展状态，我们可以来认识一下牡丹江在近年取得的经济数据。
以2020年为例，牡丹江市共完成经济总量831亿，牡丹江的经济总量在黑龙江省13座城市当中处于第5位。
相对来说，牡丹江的综合实力在黑龙江省处于前列。
而对于这个区域的三次产业结构，比重大约为23.7:21.4:54.9%。相对来说，牡丹江的农林渔牧业是比较发达的。
整个牡丹江地区全年粮食种植的面积可以达到64.1万公顷，其中玉米种植面积可以超过32万公顷，大豆面积可以超过25万公顷，可以看出牡丹江在绿色有机食品上有很大的潜力。
另外牡丹江大力推进森林抚育，大力推进人工造林。
2020年，牡丹江人工造林面积达到5079公顷，封山育林面积达到1227公顷，森林抚育面积达到2401公顷，侧面反映到牡丹江大力推进“绿水青山就是金山银山”的发展格局。
辽阔的地域面积，自然给予了这座城市广阔的发展天地，对于牡丹江的未来应该是具有很大前景的。
尽管牡丹江未来的人口或许不多，但这个区域随着未来科技的发展，全面推进农业林业产业化发展，大力推进生态农业、生态林业，建设高标准的“绿色有机食品基地”。
当然随着城市化的发展，这片区域也推进了它的工业发展，现在牡丹江已经形成了医药制造、煤炭采矿及洗选、造纸及纸制品、家具制造、专用设备制造等多个核心主导产业。
更好的了解这座城市，它的工业发展水平，我们来了解一组数据。
2020年牡丹江共生产啤酒超过9万千升，共生产橡胶轮胎外胎超过414万条，共生产电焊机超过1.8万台，共生产机制纸及纸板超过18.3万吨。
2020年牡丹江共生产水泥135万吨，共发电70.4亿千瓦时，其中风力发电达到7.2亿千瓦时，水力发电达到11.7亿千瓦时。
尽管牡丹江的产业与东部沿海城市相比有很大的差距，但对于东北的城市而言，牡丹江的工业发展水平实际在黑龙江处于前列。
随着城市化的发展，现在牡丹江市区的发展也相当不错，对于这个区域也大力推进房地产开发投资。
2020年牡丹江共完成房地产开发投资超过58.5亿，全年施工在建面积达到1,538万平米，其中新房成交面积达到140万平米，新房成交额超过68.4亿。
牡丹江楼市的火热程度在黑龙江13个地区当中，仍然是处于前列。侧面反映到了牡丹江这座城市，未来楼市的发展应该也有一定的支撑。
对于这座区域中心城市，在基础教育和医疗设施上相比于县级城市和乡镇来说的确好太多。
现在牡丹江市区共有高校7所，在校生规模达到5.8万人。另外牡丹江拥有普通初中、高中114所，在校生达到9.1万人。普通小学114所，在校生超过9.7万人。另外牡丹江拥有各类幼儿园457所，在园幼儿超过3.2万人。
随着城市化的发展，年轻人快速在城区安家，对于牡丹江楼市房价这些年也出现一定的涨幅。
尽管这两年牡丹江楼市房价出现一定的下行，但从10年的角度看，牡丹江楼市整体上仍然处在上涨的状态。
2012年牡丹江城区的平均房价大约是0.37万，而对于现在牡丹江地区平均房价已经达到0.49万。
尽管这10年时间，牡丹江房价的涨幅与东部沿海城市相比的确差距较大，但从刚需的前提角度来看，牡丹江楼市房价仍然出现较大幅度的增值。
现在牡丹江楼市平均房价在全国316座城市当中属于第263位，相对来说，牡丹江房价是偏低的，毕竟现在全国城市的平均房价接近万元。
但对于牡丹江房价在整个黑龙江地区来说，处于中等偏上的位置已经随着城市化的发展，黑龙江部分人口较少区域的房价要比牡丹江楼市房价低很多。
就牡丹江各区县房价而言，现在房价最高的是牡丹江重点建设的东安区和西安区。
现在东安区的平均房价约为0.58万，西安区的平均房价约为0.52万。这两个区域的房价都要比整个牡丹江地区平均房价要高。
从这个角度看，随着城市化的发展，位于地级中心城区的发展潜力远高于周边的县级城市，当然也高于一些远郊区。
在牡丹江地区房价处于第3位与第4位是牡丹江的爱民区和阳明区，现在爱民区平均房价约为0.43万，阳明区平均房价约为0.42万。
这两个区域的房价与东安区和西安区房价拉开了差距，侧面也反映到核心城区的价格远比远城区的价格高。
而随着未来年轻人进入城市发展，或许很多改善型的群体更愿意到更为核心的中心城区安家。
对于牡丹江地区而言，处在牡丹江流域的边上，而这个流域也孕育了多个县域城市。
牡丹江还有安宁市、海林市、林口县、穆棱市、东宁市、绥芬河市等6座县级城市。
就房价而言，现在安宁市平均房价约为0.37万，海林市平均房价约为0.34万，林口县平均房价约为0.34万，穆棱市平均房价约为0.29万，东林市平均房价约为0.28万，绥芬河平均房价约为0.29万。
从牡丹江这六大县级城市房价分布可以看出，牡丹江地区所在的县域城市房价是比较低的。而这些区城市的房价对于当地的年轻人来说是相当亲民的价格。
短期的角度看，牡丹江楼市房价基本到了跌无可跌的地步，而随着未来城市化的发展位于牡丹江四大中心城区楼市房价有一定的发展潜力。
对于牡丹江部分县级城市来说，随着城市化的发展，未来楼市固定资产价值也会逐年攀升，相对来说，未来这些区域的房价仍然是较为亲民的房价。
任何一个区域，都需要年轻人与之奋斗。
牡丹江作为东北地区重要的区域中心城市，未来同样具有一定的发展潜力。
对于牡丹江这座城市来说，地域辽阔是它最大的资本，而生态环境是未来牡丹江可持续性发展的法宝。
相信这座城市的未来能取得更大的成功，对于牡丹江未来的发展，依然看好。对于牡丹江未来楼市的潜力，仍然保有一定的期待。
个人观点，仅供参考。
